大连商业的地铁快车

当大连市住宅地产将地铁效应宣传的沸沸扬扬，大连商业地产是否也能搭上这一趟快车？《遇见》中“我听到风来自地铁和人海”轻松而精准的回答了这个问题：地铁于商业，意味着潮涌般的人流，意味着无尽潜在的商机，意味着完善、扩大和发展。

四大商业中心各有优势、西安路或将媲美青泥洼

目前大连市级商业中心共四个，分别为：青泥洼商业中心、天津街商业中心、奥林匹克商业中心以及西安路商业中心。四大商圈共提供商业面积138.65万平，各商业中心差异化经营，具有各自的优势及特色，整体商业氛围良好。其中以青泥洼商业中心因占据城市中心地段、四通八达的道路交通、火车站人流充足、业态完整以及汇集高中低档商业物业，加之发展时间久远，成为目前大连最据名气的商业中心。相对而言，西安路商业中心整体发展水平还有进一步提升的空间。

根据目前地铁线路的站点规划，大连市内四大商业中心中，青泥洼、奥林匹克以及西安路商业中心均有地铁站点，而其中西安路商圈更是拥享1、2号线的中转枢纽，受益最大。未来发展潜力尤为突出。相信配合精准的定位及良好的经营，会逐步发展以媲美青泥洼商业区。

地铁对于大连商业的意义：

首先，对于现有商业及商业中心的意义：完善配套、扩充人流、影响业态、利于招商、加剧商圈竞争。

从硬件配套来讲。地铁作为一种现代化的交通工具，大大完善了现有商业中心的交通配套，使之得到一个质的提升。

从人流方面来讲。地铁强大的吞吐力为商业物业带来的快速、流动性强的消费。一方面增加了人流量，而另一方面或许会促进部分商场进行业态调整，以便最大化促进潜在消费向实际购买转化。如北京地铁某商业，商场一层高端品牌客户定位与地铁相关人群，而在地下设置超市、餐饮等涉猎快速消费。

从招商层面来讲。轨道交通作为区域成熟的标志，对于大品牌的引进也有着极大的作用。国际化的品牌商家带入的全新理念对于商业发展尤为重要，不仅提升了商场自身的档次，还扩大了商业凝聚力，增强综合竞争力，于未来发展极为有利。

然而，当轨道交通缩小城市距离的同时，也扩大了商业中心的辐射范围。扩大了客群，加剧了商业中心之间的竞争，但这同时也促进商家完善自身业态，找寻差异化发展和提升配套以及服务品质。

其次，地铁还能促进新兴商业物业发展：缩短养商周期，帮助新商业中心快速形成。

地铁不仅成全现有商业，还将成就一批新商业发展、促进新商业中心崛起。地铁的人群效应可以极大的缩短养商周期。北京某购物中心即位于地铁枢纽处，开业当天客流达到8万人次；同时港铁方面也表示，对于地铁处商业物业的养商周期也毫不担心。目前大连商业地产正处在一个新的发展时期，奥林匹克商业中心内正处于前期的恒隆广场、华南次商业中心正在招商中的沃特购物广场、甚至是青泥洼商圈已经开业的久光百货，都可能借力于地铁缩短养商周期。尤其对于华南沃特购物中心更为明显，华南作为一个城市新兴的次级商业中心，未来发展对商业物业的综合素质要求较高，而地铁对于招商工作的促进有利于增强商业中心整体水平，如果说华南商业中心自身定位是决定成功的充要条件，那么地铁或可被视为必要条件。

第三，完善城市商业体系：促进地下经济发展及城市中心扩张，活跃城市经济

另外，地铁发展至今，已经远不止是一个交通工具的概念，香港、上海、广州的经验早已为地铁商圈做了很好的诠释，也是一种被广为接受的经验。曾有人统计，广州地铁拥有不下十万平的地下物业。这些地下商铺以连锁的形式，以时尚、快速消费、便捷服务等形式向城市各个角落蔓延，补充着城市商圈，完善城市商业及服务功能。大连也早已开始这种地下经济的旅程，并且非常成功，而地铁将会令地下经济再向前迈进一步，形成大连的新经济亮点。

更为重要的是，大连地铁的规划将城市发展纳入。西安路商业中心下设1、2号地铁枢纽将有效引导人流汇集，促进其发展。改善目前青泥洼商业中心独挑大梁的现状，令城市中心有效的向外扩展，实现城市全面建设和发展，活跃城市经济。

地铁之于商业物业价格：作用尚未显现，但未来势必推涨

地铁炒热了楼价，同样也是商业物业的价格推手。曾经的深圳商业在地铁的带动下令铺铺是旺铺，千金难求，无疑“地铁一响，黄金万两”的法则已经成为一个屡试不爽的商业预言。目前的大连商业虽然平静，但背后的风云无人知晓，或许当地铁时代全面到来之时，这股风云将会化作一场急雨，推升大连商业地产迈上另一个高度。